LTV, DTI, DSR - 대출을 받기 위해 필수로 알아야 할 3가지 핵심요소

 

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대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 핵심 요소를 알아야 합니다. 이들은 대출 가능한 금액과 한도를 결정하는 중요한 지표들입니다. 이 글에서는 간단하게 이들의 의미와 적용 방법을 설명하고, 대출을 받는 데 도움이 되는 팁을 알려드리겠습니다.

대출을 받기 위해서는 본인에게 적용되는 LTV, DTI, DSR을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하다.

LTV, DTI, DSR이란 무엇인가?

LTV(주택담보대출비율)

주택담보대출은 집을 사기 위해 집을 담보로 돈을 빌리는 대출입니다. LTV는 집값 대비 얼마나 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 5억 원짜리 집을 사기 위해 4억 원을 빌렸다면, LTV는 80%입니다. LTV가 높을수록 대출받을 수 있는 금액이 많아집니다.

DTI

DTI는 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 주택담보대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해서 구합니다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 높다고 판단됩니다.

DSR

DSR은 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 대출 가능한 상한선을 정하는 비율입니다. 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출(한도 전체), 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 연소득과 비교합니다. DSR은 DTI보다 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다.

※ DTI와 DSR의 차이점

DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만, DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있다.

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현재 대출정책

LTV, DTI, DSR은 모두 대출 정책에 따라 변화할 수 있습니다. 현재 적용되고 있는 대출 정책은 다음과 같습니다.

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신용대출은 DSR 고려

총 대출 금액이 1억원 이상이면 DSR 40%까지만 대출받을 수 있습니다. 즉, 연소득의 40% 이상(비은행 50%)의 원리금 부담이 있으면 대출받을 수 없습니다. (단, 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외)

 

연봉까지만 빌릴 수 있었던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억 원 이상이라면 DSR 40%내에서만 빌릴 수 있습니다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 크게 작용할 수밖에 없습니다.

 

※ 한도를 높이는 방법

연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄여야 합니다. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다. 

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주택담보대출의 LTV, DTI 적용

부동산은 크게 투기지역 및 투기과열지구와 조정대상지역, 비규제지역으로 나눌 수 있습니다. 주택담보대출의 LTV와 DTI는 지역과 주택 수, 가격에 따라 다르게 적용됩니다.

무주택자는 LTV 50% 적용

LTV규제가 2023년부터 50%로 통일되었습니다. 무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사 가는 1 주택자 모두에게 적용됩니다. ( 비규제지역은 LTV 60% 유지 )

다주택자는 LTV 30% 적용

다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었지만, 이제 LTV 30%까지 주택을 구입하기 위한 목적으로 대출이 가능해졌습니다.

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부동산 지역에 따른 DTI 적용

• 투기지역 및 투기과열지구(서울 강남, 송파, 서초, 용산) : DTI 40% 적용합니다.
• 조정대상지역 : DTI 50% 적용합니다.
• 비규제지역 : DTI 60% 적용합니다.

※ 단, 생애 최초로 주택을 구입하는 경우, 규제지역 여부와 상관없이 9억 원 이하의 주택에 대해 LTV 80%, DTI 60%까지 적용받을 수 있습니다. 

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대출을 받는 데 도움이 되는 Tip 정리

• 연소득을 높이거나, 원리금 부담을 줄이는 방법을 찾아보세요. 예를 들어, 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용하면 원리금 부담을 줄일 수 있습니다.
• 대출 상환 기간을 짧게 하거나, 대출 이자율을 낮추는 방법을 고려해 보세요. 예를 들어, 공공기관이나 정부가 지원하는 저금리 대출 상품을 이용하면 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
• 대출 신청 전에 자신의 신용등급을 확인하고, 필요하다면 개선해 보세요. 신용등급이 높을수록 대출 승인 확률과 한도가 높아집니다.

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대출은 잘 활용하면 좋은 도구가 될 수 있지만, 과도한 대출은 개인의 신용도에 악영향을 미치고, 원리금 상황에 큰 부담이 될 수 있습니다. 자신의 상황과 능력에 맞게 합리적으로 대출을 받으시기 바랍니다.

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